房地產(chǎn)開發(fā)項目成本控制的四個途徑

房地產(chǎn)微利時代的到來，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本控制的重要性越發(fā)顯現(xiàn)。節(jié)省成本，給利潤騰出了上升的空間，也有利于市場競爭與市場跑量。因此，可以說控制好房地產(chǎn)開發(fā)成本是一個房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)生存發(fā)展的基礎(chǔ)。房地產(chǎn)項目的開發(fā)成本由多項構(gòu)成，本文僅從如何控制資金成本、工程建設(shè)成本和銷售推廣費等方面闡述成本的控制。
　　一、降低資金成本
　　加強財務(wù)杠桿的應(yīng)用，合理籌集資金。要降低資金成本，首先要降低企業(yè)負(fù)債率，關(guān)鍵是拓寬融資渠道。企業(yè)籌集資金的渠道有很多，可以向銀行貸款、面向社會發(fā)行債券、發(fā)行股票、進(jìn)行融資租賃等，要合理利用各種融資渠道，募集更多的資金。
　　(1)嚴(yán)格按工程撥款計劃按期撥付資金。
　　在房地產(chǎn)開發(fā)項目開發(fā)過程中，需要撥付大量的工程款項。開發(fā)商對此事先已有細(xì)致的計劃和安排，必須嚴(yán)格按照已經(jīng)審批過的撥款計劃，在規(guī)定的時間按規(guī)定的金額向規(guī)定的收款人撥付款項，并注意辦理好相關(guān)手續(xù)、配齊完備的合法單證;對于任何不按計劃撥款的要求，要予以堅決抵制。
　　(2)壓縮現(xiàn)金庫存與現(xiàn)金的使用量。
　　企業(yè)日常經(jīng)營活動需要準(zhǔn)備一定數(shù)額的現(xiàn)金，應(yīng)該根據(jù)實際需要來控制現(xiàn)金庫存的數(shù)額和現(xiàn)金的使用。除了零星支付和只能用現(xiàn)金辦理的事項外，應(yīng)一律通過轉(zhuǎn)帳和使用支票進(jìn)行結(jié)算。這樣一可以保障資金安全性，二有利于資金的增值。由于現(xiàn)金不具備增值性，通過將現(xiàn)金轉(zhuǎn)化為存款、債券或是其他短期投資形成，實行理性的短期投資組合，方可以實現(xiàn)資金的保值增值。
　　(3)可加快在途資金的入帳。
　　在途資金是指開發(fā)企業(yè)所取得的以支票、匯票、有價單證等形式存在，需要到銀行辦理一定手續(xù)方可以進(jìn)入帳戶的資金。對這一類資金，自取得票據(jù)時起，所有權(quán)已歸屬開發(fā)企業(yè)，因此應(yīng)該及時到銀行辦理手續(xù)，將這些資金及時入帳，方能產(chǎn)生效益。
　　(4)加快應(yīng)收款項的回收。
　　應(yīng)收帳款是企業(yè)的重要債權(quán)，實質(zhì)上是企業(yè)對外發(fā)放的低息甚至無息貸款，是對企業(yè)資金的占用，必須及時回收。房地產(chǎn)開發(fā)商應(yīng)收款項的形成主要是應(yīng)收的售房款，對售房款的追收應(yīng)建立嚴(yán)密的、行之有效的制度。
　　二、控制工程成本
　　1、設(shè)計階段是建設(shè)項目成本控制的關(guān)鍵階段
　　設(shè)計是工程建設(shè)的關(guān)鍵，它對工程造價、建設(shè)工期、工程質(zhì)量以及在建成以后能否獲得較好的經(jīng)濟(jì)效益起著決定性的作用。按國際上一些數(shù)據(jù)，設(shè)計費一般只占建設(shè)項目總投資的1%以下，但設(shè)計工作對工程造價的影響程度達(dá)75%以上，由此可見設(shè)計在整個工程建設(shè)成本控制中具有何等重要的作用。
　　將競爭機(jī)制運用到設(shè)計階段。要有多個設(shè)計單位投標(biāo)從中擇優(yōu)選定最佳的設(shè)計方案，并吸收未中標(biāo)單位好的設(shè)計要點，取各家之長，達(dá)到優(yōu)化設(shè)計方案的目。這樣才有利于工程成本的控制，使中標(biāo)的設(shè)計方案能夠達(dá)到預(yù)定的成本控制目標(biāo)。
       推行限額設(shè)計。在概算確定后明確地對設(shè)計單位提出限額要求，如每平方米用鋼量、含砼量、砼標(biāo)號等。設(shè)計總負(fù)責(zé)人按安全、可靠、實用、經(jīng)濟(jì)的建設(shè)方針將概算按單位工程，分工種、按專業(yè)分解，并要求設(shè)計人員采用新技術(shù)、新工藝反復(fù)優(yōu)化設(shè)計方案，達(dá)到安全可靠、經(jīng)濟(jì)合理的要求。
　　實行設(shè)計監(jiān)理。設(shè)計監(jiān)理通過對設(shè)計的審查，提出改進(jìn)意見，設(shè)計院應(yīng)采納其合理的建議，無償進(jìn)行改正。防止設(shè)計階段與工程竣工驗收相脫節(jié)。設(shè)計單位應(yīng)保證其設(shè)計能通過相關(guān)部門的驗收，防止工程施工完畢而不能通過驗收及浪費工程費用。
　　建立獎懲制度。無論任何一方在安全可靠的情況下提出合理化建議，只要能有效降低成本都應(yīng)適 當(dāng)獎勵，以激勵各方人員設(shè)法降低工程成本。
　　2、在施工過程中成本控制至關(guān)重要
　　加強和完善現(xiàn)場簽證管理。現(xiàn)場簽證的管理包括現(xiàn)場簽證的辦理和審查兩個階段。在施工過程中，發(fā)生現(xiàn)場簽證時應(yīng)做到先算帳后實施，在辦理每一簽證之前必須進(jìn)行工程量及成本增減分析，變工程成本事后被動控制為事前主動控制�，F(xiàn)場管理人員應(yīng)隨時深入施工現(xiàn)場，掌握簽證資料的真實性和必要性，對其中不實之處和不合理性加以嚴(yán)格審查。針對現(xiàn)場簽證可能出現(xiàn)的失實，簽證小組在審查過程中首先要鑒別簽證單的真?zhèn)�，再審查虛實，判定是否該給或該給多少工程量，根據(jù)定額、合同等文件來判定該簽證內(nèi)容是否允許調(diào)整。
　　把好施工過程中部分專業(yè)工程及甲供材料設(shè)備的價格關(guān)。在本公司專門的采購網(wǎng)站上登出招標(biāo)及采購公告，每個公司都可以來參加投標(biāo)競價，再由評標(biāo)人員根據(jù)所報的價格及質(zhì)量選擇適合本樓盤定位的具有合適價格和質(zhì)量比值的產(chǎn)品。
　　做好工程竣工結(jié)算的審查。工程竣工結(jié)算的審查首先是對施工單位所報結(jié)算資料的審查。施工單位報送圖紙、變更單、簽證單、結(jié)算書應(yīng)首先報給項目部，由項目部審查上述資料的真實性、完整性，對不符合實際的資料應(yīng)剔除，不完整的資料應(yīng)在移交給投控部之前補齊，同時應(yīng)由項目部出具一份移交給投控部的結(jié)算資料屬實的簽字證明，以示負(fù)責(zé)。另外就是對結(jié)算書的審核，由于公司項目較多，結(jié)算人員有限，為了保證結(jié)算的質(zhì)量和公正性，最好采用三級審查方式，即首先由造價咨詢公司(或監(jiān)理公司)初審，剔除結(jié)算書中不合理之處，再由開發(fā)公司投控部作好復(fù)審工作，最后送到集團(tuán)公司經(jīng)營部終審。這樣即可以互相監(jiān)督，也可以保證結(jié)算的準(zhǔn)確性。
　　三、合理使用銷售推廣費用
　　銷售推廣費用指用于和銷售推廣有關(guān)的銷售中心、樣板房、現(xiàn)場包裝、廣告宣傳、銷售資料、推廣活動等的所有費用(未含銷售酬金)。使用好銷售推廣費用非常重要，因為這不但關(guān)系到花錢的多少，項目成本的高低，還影響樓盤的銷售。弄得不好，錢花了，預(yù)期效果沒達(dá)到，還得花錢做廣告，使成本上升，資金回籠又不理想，形成惡性循環(huán);而銷售推廣費用使用得好時，則會起到一兩撥千斤的作用。所以要充分研究市場，講究銷售推廣策略，讓所花的推廣費用產(chǎn)生最佳效果。
　　控制開發(fā)項目投資成本是從項目的策劃開始，直至項目投付使用、銷售完成的全過程的控制，是一項系統(tǒng)性的工作，需要公司各個部門參與，并相互配合。要求開發(fā)公司努力提高房地產(chǎn)營銷水平，進(jìn)一步規(guī)范內(nèi)部管理，做到規(guī)范化、程序化、制度化。
　　四、作好項目開發(fā)完畢的后評價工作
　　一個項目開發(fā)完畢后，應(yīng)作好項目的后評價工作，主要包括項目整體財務(wù)成本分析，收益分析，建安成本分析，前期費用成本分析，策劃銷售成本分析等。這樣一方面可以總結(jié)項目的成敗得失，吸取經(jīng)驗教訓(xùn);一方面可以得到一些經(jīng)驗數(shù)據(jù)和技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，為今后其他項目開發(fā)前期成本預(yù)測和成本控制提供參考依據(jù)。
　　從微觀上講，對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的成本控制進(jìn)行研究對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)參與土地市場競爭，騰出利潤空間、制定銷售策略以及參與市場競爭有著重要的意義。從宏觀上講，成本控制是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的內(nèi)功，在市場經(jīng)濟(jì)競爭中具有十分重要的意義，有利于整個房地產(chǎn)業(yè)的良好發(fā)展。以上四種途徑可以或多或少的降低房地產(chǎn)開發(fā)的成本。